賃貸契約時のアドバイスなど | ライフネット営業マン日記(不動産)
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前倒しがオトクです。

今日、店頭でPOP広告を見ていた男性がいたので声を掛けてみました。

「お探しでしたら店内でご紹介しましょうか?」

すると・・・「いえ、2月か3月に考えているのでまだ・・・・」的な返答が。

少し話してみると、ご希望は4月頭からの入居ということでした。
恐らく【まだ早すぎる】ということだったのでしょう。

本当に通りがかりだったため、特に引き止めることもしませんでしたが、今からでも4月入居(家賃発生)可能な物件はありますよ^^

2月3月になると、タイミングはいいのですが・・・物件の動く速度がとんでもなく上がります。ですから今月から探しておくほうがいいと思います。

「入居は先だから」とお考えの皆さん、営業マンはいろんな知恵を持っています。まずはご相談下さい。思いがけない物件に出会えるかもしれませんよ。

ではまた明日^^

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author:Sっち, category:賃貸契約時のアドバイスなど, 18:02
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更新料についてのニュース

今日も暑かったですね。

さて先日、更新料についての書き込みをしましたが、興味深いニュースがありましたのでご紹介いたします。
引用元はこちらです。  毎日jp】より

------------以下丸ごと引用------------

<マンション賃貸借訴訟>更新料は「有効」…最高裁が初判断
毎日新聞 7月15日(金)13時44分配信

 マンションの借り主が賃貸借契約の更新時に貸主に支払う「更新料」は、消費者に一方的な不利益を押しつける「無効」な契約条項だとして、借り主が貸主を相手取り、支払った更新料の返還などを求めた3件の訴訟の上告審で、最高裁第2小法廷(古田佑紀裁判長)は15日、更新料は「有効」とする初判断を示した。貸主側の勝訴が確定した。

 3件の訴訟は高裁で、1件が有効、2件が無効と判断が分かれていた。地高裁で係争中の同種訴訟は約20件あり、最高裁の統一判断が注目された。

 更新料は約40年前から主に京都や首都圏で慣習化しており、契約件数は全国で100万件以上とみられる。

 今回の3件は、京都と滋賀のマンションの借り主3人が07〜08年、賃貸借契約で「1年ごとの更新時に月額賃料の2カ月分を支払う」などの条項が盛り込まれたことについて「消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効」との消費者契約法の規定に触れるとして別々に提訴。1審は3件中2件を有効、1件を無効と判断したが、2審では無効が2件となった。

 上告審で貸主側は「借り主は更新料条項も合意のうえで契約締結しており、踏み倒しは許されない」と主張。更新料契約が長年続いてきたのは一定の合理性があるからだとの姿勢をみせた。

 これに対し、借り主側は「契約時に情報や交渉力に格差がある以上、締結せざるを得ない状況に置かれていた」と反論。借り主に更新料を支払う義務があると定めた法律はなく、不合理な慣行だと主張していた。

 マンション賃貸借契約を巡っては、借り主が退去する際、貸主が敷金の一部を無条件に取得できると定めた「敷引特約」について最高裁が3月、有効とする初判断を示している。【伊藤一郎】

------------以上、引用終了------------

変な話ですが、ホッとしました。入居者様からは怒られるかもしれませんが・・・。

他にも判例はいくつもありますのでこれが全てではありませんが、やはり【契約】ですから、後々になって【やっぱりあれはおかしい】と言われてひっくり返るのであれば、契約書の意味がなくなりますよね。

まともな不動産会社であれば、更新料についてはきちんと説明しているはずですし、書面にも残っているはずです。入居者様はそれに納得した上でその部屋に住むことにしたのですから・・・。ねぇ。ご理解いただけますでしょうか。

入居者様とオーナー様の間にいる仲介業者にとっても少し安心できる判決でしたね。

だからと言って【更新料】が良いとか悪いとかということではありませんので、こちらも誤解のないようにお願いいたします。


そこでアドバイス。

契約時は、分からないからといってハイハイと流されるのではなく、自分が契約した内容は最低限把握しておくように、不明な点はきちんと聞いておくべきですね。

「その聞くべき点がわからない」  そんな時は、

1)入居時にかかるもの(部屋以外の契約・・・保険家賃帯保証など、そしてその金額)
2)それについて更新はあるのかどうかとその金額
3)退去時にかかかる(可能性のある)費用

この辺りを押さえておきけばいいと思います。また、それについての【書類の有無】も確認しておいたほうがいいかもしれませんね。


まあ、大阪では更新料の心配はほぼありません。詳しくは以前(7月8日)の記事をどうぞ。

さて、明日から3連休。皆さまのご来店をお待ちしております^^
ではまた明日^^


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author:Sっち, category:賃貸契約時のアドバイスなど, 18:09
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マンション探しのアドバイス。

久しぶりの雨でした。休日明けの今日は、週末からたまっていた申込の確認に追われたSっちです。

さて、そろそろシーズンに突入しそうな勢いですが、来店時にスムーズに物件探しに入れるように、少しアドバイスをしておこうかと思います。部屋探しの参考にしてください。

1、予算・・・・家賃、初期費用(敷金や礼金だけではなく、保険などの諸費用も含めた額)
    
    まずはここですね。特に家賃帯はハッキリ伝えておいたほうがいいでしょう。
    また、駐車場やペットの有無なども同時に、そして同居人がいるときもお知らせ下さい。

2、住みたいエリア・・・・【XX駅まで徒歩圏内】【△△沿線】など。

    これも重要です。お店には膨大な資料があります。そこから探すわけです。
    ここでエリアを絞れるか否かで物件の出てくるスピードが格段に違ってきます。
    あらかじめ第1から第3希望ぐらいまでを決めておくといいですね。

3、間取りや設備・・・・ワンルームの単身マンションからファミリータイプまで

    もちろん希望を出すのはタダです(笑)とにかく挙げてみてください。
    それらを全て満たす物件は残念ながらありません。いや、本当に・・・。
    
    その条件を、A【絶対に譲れないもの】とB【あれば嬉しいけど・・・・】
    にグループ分けしてみましょう。

    意外とこのグループ分けが役立ちますよ。
    予算によっては、このAグループの中でも我慢しなければいけないものが出てきます。

以上、基本的なお話です。

これを細かくリストアップしてもってくる必要はありませんが、最低限これぐらいは聞かれますよ、ということなんです。
    
たまーに、予算もわからない、住みたい場所も決まっていない、設備なども見てから考えたい・・・・というような【本当に引越ししたいんですか?】という方がいらっしゃいます。

来店自体はありがたいのですが、こういうお客様の担当になった営業マンは、正直かなり困ってしまいます。手伝いたくても手伝えないんです。

これからは来店数も多くなってきますので、どこの店舗に行っても【舞台裏では】効率よく接客をしていくことが求められてしまうんです。

「それって不動産屋や営業マンの都合やんか!」と思われるかもしれませんが、実は違うんですよ!
お客様のためでもあるんです。

なぜだかわかりますか?

シーズンになると、物件の数は変わらないのですが、内覧から申込までのスピードが段違いなんですよね。ピーク時は、案内前に申込書を流してから出発することもあるぐらいです。

ですから、スタートしていかに早く良さそうな物件にたどり着くかが勝負になってきます。

新しい住まい探しは・・・・お客様と営業マンの【初めての共同作業】です(笑)

共に頑張りましょう!

ではまた明日^^


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アスティア新大阪3



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author:Sっち, category:賃貸契約時のアドバイスなど, 20:56
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問い合わせ時のお願い。

メールのみでのお問い合わせを下さる皆様。

お願いがあります。

こちらからの返信はその日、もしくは次の日までには確実にしております。ですので返事を下さい。内容は問いません。お断りのメールでも結構です。
「今回は問い合わせだけで引越しの予定は全くありません」でもいいじゃないですか^^

皆様がお使いの迷惑メールフィルターに引っかかる場合も多数あります。受信ボックスに入っていない場合は、まず間違いなくそこにあります!

結構多いんですよ・・・・問い合わせをしっぱなし。

更に困るのが入力ミスによるもの。そもそもメールが届きません・・・・
一生懸命に考えた長文を送信してデーモンで戻ってきたときのショックと言ったらあなた・・・・凹みますよぉ(笑)


そのほかにも、メールアドレスはある、電話番号もある・・・
電話をかけて留守電にメッセージを入れ、更にメールも送信、FAXも送って・・・・

なのにどうして返信すら下さらないのでしょうか・・・・・

ひどい方は、同じ名前で同じ物件を何度も何度も問い合せてくださいます。なのにこちらからの連絡が全く通じない方・・・・どうされたいのでしょうか・・・・

とにかくこんな問い合わせが多いので、我々スタッフは大変困っております。クレームでも入れてくださるほうがまだましです。だって原因がわかりますから。

皆さんは本当に軽い気持ちでクリックしただけかもしれませんが、その一本一本のメールに対してみんな必死に返信をしているんだということをどうかご理解下さい。

そして返信にご協力下さい。

そしてきちんと終わらせてください。

お願いします・・・・。切実な  アドバイス  願いでした。

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author:Sっち, category:賃貸契約時のアドバイスなど, 22:24
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マンションもお化粧で・・・・

先日福島エリアを案内中に、信号待ちで横に停まったのがBMWのオープンカー。
この暑いのに・・・
「ハトの大群が来て上から大量のフンがブワーって落ちてきたらいいのに!それか今から10秒以内にものすごい夕立になればいいのに!」
と、本気で思ってしまった心の小さい庶民派・・・Sっちです(笑)

さて、今日は【改装物件】について少しお話を。

例えば淀川区にこんなマンションがあります。【使用前】
化粧前

このマンションの外装をちょっと変える(塗りなおす)とどうなるかというと・・・・

こうなります。【使用後】
化粧後
【※建物は同一ではありません】

どうですか?グッとおしゃれな感じになりますよね。
もちろん内装も少し手を加えてありますが、これだけでイメージは変わるんですよ。
女性の【化粧前後】にも似ていますよね^^

これを通常の検索でひっかけるのは至難の業です。
築年数はそれなりに経っていますからね。

これが内装・・・・フルリフォームなどになるともうはっきり言って無理です。
今回は時間の都合で写真は省略しますが、いわゆる【お買い得物件】です。

じゃあどうやったら探せますか?になりますよね。

答えは簡単。ご来店下さい!

これが一番の近道です。だってこの情報を知っているのは毎日物件を見ている営業マンですから。

もちろんインターネットで何十時間も時間をかければ見つかるかもしれません。
でもそのためには、まず築年数の縛りを外すことが必要です。

やってみるとわかりますが・・・・【築10年以内】のチェックを外すだけで、ヒット件数が何倍にもなるんですね。それでもどうしてもという方は・・・・頑張ってください。見事に見つけたその頃には、すでにお申し込みの入った後でしょう。

ですから、やはり部屋探しは専門家である営業マンに任せるのが一番効率のいい方法です。
とにかく来店、営業マンと1対1でじっくりご相談下さい。
きっといい物件を見つけてくれますよ^^

ということで、Sっちのメールからこのブログを読んで下さったお客様、ぜひご連絡を!
お待ちしております。

といいながら明日は公休をいただきます・・・・すみません。

ではまた^^

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author:Sっち, category:賃貸契約時のアドバイスなど, 20:36
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やっちゃダメなこと。

契約書には絶対に必要なこと以外は記入しちゃダメですよ!

アンダーラインとか必要事項以外のメモ書きももちろんです!

全部作り直しになって大変なんですから・・・・。

ではまた明日^^


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author:Sっち, category:賃貸契約時のアドバイスなど, 22:21
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環境の良いところとは?

今日も寒いですね^^

さて、最近に限った話ではないのですが、

来店時のアンケートでよく【環境の良いところが・・・】というご希望を多くいただきます。

もちろん環境の悪いところよりも良いところのほうがいいに決まっていますよね。

ただ、ちょっと考えてみてください。

何をもって【環境が良い】と言えばいいのでしょうか。

実はいろいろあるんです。

「自然」 「治安」 「交通(通勤/通学)」 「買い物」 「学校区」 

生活の中で何を優先するかによって、【環境】の意味もずいぶん違ってきます。

例えば、自然環境を優先すると、どうしても駅からは離れてしまうことが多いですよね。

【閑静な住宅街】には、店があまりないことが多いです。車が不可欠だったり・・・

もちろん、全てを兼ね備えた物件があれば申し分ないですが、今度は家賃が・・・・となりますよね。

このように、
【100点満点】の物件は正直、ありません。

ですので、部屋をお探しの場合は、具体的な希望条件を出したあとで、それに順位をつけておいて下さい。

そうすることで営業マンも物件の紹介がしやすくなりますし、もちろん目的に近い物件にたどり着ける可能性が大幅に上がります。もちろん時間の節約にもなります。


お問い合わせ時に最も効率がいいのはやはり電話です。直接話すことによって、メールの文字だけでは伝わりにくい細かなニュアンスはより伝わりやすくなりますよね。

「不動産屋に電話番号を知らせたら、しつこく電話がかかって来るから・・・」

すみません、それは当たり前です。

それは、皆さんと同じように
我々営業マンも真剣に皆さんのお手伝いがしたいからです。

ただ、中には常識外れな時間帯にかけてくる営業マンもいると聞いたことがあります。

それを防ぐためには、
まず最初に、【電話連絡可能な時間帯】をはっきり伝えておくことです。

これをするかしないかで、初期のトラブルはほとんどなくなりますよ^^

それからもう一つ、予約の変更や、他社で決まったときは必ず連絡をいただきたいのです。

ご予約の時間にお客様がいらっしゃらないと、営業マンも心配になりますし、他の仕事に移ることもできなくなります。

特に数社を回られている場合、それぞれの担当に断りの電話をかけるのは辛いものがありますが、携帯に毎日のように着信を入れられることを思えば楽なはずです。


特にこれからは引越しのシーズンに入り、一日に複数の予定を組まなければいけないことも増えてきます。変更になったり、他で決まることは(残念ではありますが)決して悪いことではありません。

Sっちをはじめ新大阪店のスタッフも、嫌がらせの着信を入れまくるようなことはいたしませんので、是非ご協力をお願いいたします。

(連絡がないと、心配で何度も電話をかけてしまうことはあります。ご了承下さい・・・)


新年2日目はまじめなネタでした^^ではまた明日・・・・


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author:Sっち, category:賃貸契約時のアドバイスなど, 22:00
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切実なお願い。

12月に入り、引越しシーズンのピークに向かってご予約の数も増えてきている今日この頃、
我々営業マンも一週間のスケジュール調整に追われる毎日です。

これが結構大変なんですよ。お客様のご希望を最優先にすることは当然ですが、
例えば2回目のお客様などには、無理を言って予定の変更をお願いすることもあります。

なのに当日になっていらっしゃらない・・・・そして音信不通・・・・

本当に泣きそうになります。

もちろんお客様にもそれぞれ事情があることだとは思いますが、

お願いですから連絡だけは入れてもらえませんでしょうか。

たった1本の電話でいいのです。
【遅れる】【引越し中止】【日時の変更】なかなか話しにくいかもしれません。

ただ、こちらとしましても仕事ですからきちんと時間を空けてお待ちしてるわけですよ。

【電話に出なければわかってくれるやろ】確かにそうかもしれません。
ただ、営業マンはそんなにドライではありません。
【何かあったのではないか】と心配しているんですよ・・・・


遅れたり中止になったりしたところで、家まで乗り込んで文句を言ったりする気は全くありません(笑)
単に【ご縁がなかった】と思うだけなのです。

もしその時間のキャンセルが少しでも早くわかれば、他のお客様にために時間が使えるんです。

ですから、そんなに営業マンをいじめないで下さい。

これからはどんどんスケジュールがタイトになっていきますので、皆様のご協力が必要なんです

本当にお願いしますね・・・・・。


ではまた明日^^


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author:Sっち, category:賃貸契約時のアドバイスなど, 20:25
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あと2日!
ここに来て、来週からの新入学生、新社会人さんのご来店が増えてきています。

ポイントとなるのが「フリーレント」という制度です。

今契約しても家賃発生は来年の3月からという、夢のような制度なんですよ^^

大阪では数年前からある制度なのですが、関東では1か月ぐらいしかないみたいですね。

ネットで調べていてわかりました。だから始動が遅いのか・・・・

皆さん、大阪では年内勝負ですよ!まだ間に合います!!

ではまた明日。

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author:Sっち, category:賃貸契約時のアドバイスなど, 21:49
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ご来店ありがとうございます^^必要書類について

今日は天気予報どおり、きっちり雨になりました。寒かったですね。

さて、今回は引越し時の必要書類についてご案内します。

【個人契約の場合】

1、住民票
   (申込書には、現住所ではなくこの住民票の住所を記入してもらうことがほとんどです)

2、在職証明、採用通知、学生証、合格通知など
   (社会人であれば収入の証明にもなりますね。源泉を求められる場合もあります)

3、顔写真
   (大阪はほとんど必要です。又貸しの防止や、何かあったときの本人確認用になります)

4、保証人印鑑証明
   (保証人ありのところは、ほとんど必要になります。他に源泉を求められる場合も。)

これらが基本的なところです。もちろん、マンションによって変わりますのでそのつどご確認下さい。

特に入居をお急ぎの方は、これらの書類をあらかじめ揃えておけば入居までの段取りがかなりはかどります。


ということで、ちょっと固めの内容でした。ではまた明日^^


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author:Sっち, category:賃貸契約時のアドバイスなど, 20:09
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